В рекламе ремонт в Сочи стоит «от 15 000 за метр», в смете сданной квартиры у нас работы вышли в 63 800. Обе цифры честные, просто они про разное. Разбираем, из чего складывается цена ремонта у моря, сколько закладывать на однушку и двушку и где обычно прячутся доплаты.
Три уровня и что в них входит
Мы считаем ремонт за квадратный метр под ключ, с работами и материалами, и делим его на три уровня.
Базовый, от 30 000 ₽/м². Натяжной потолок, ламинат, керамическая плитка в мокрых зонах, обои, пластиковые плинтуса. Квартира, в которую можно заехать или сдать.
Комфорт, от 45 000 ₽/м². Кварцвинил или керамогранит на полу, стены под окраску, дюрополимерные плинтуса под покраску. Уровень, который чаще всего выбирают для себя.
Премиум, от 60 000 ₽/м². Потолки из гипсокартона, инженерная доска, декоративная штукатурка, стеновые панели, двери и плинтуса скрытого монтажа. Здесь без дизайн-проекта не обойтись.
Для однокомнатной квартиры 35 м² это от 1,05 млн ₽ в базовом уровне, от 1,6 млн в комфорте и от 2,1 млн в премиуме. Для двушки 55 м² умножайте на полтора. Это стартовые цифры: точную смету мы считаем после замера и фиксируем в договоре.
Почему «от» у всех разное
Слово «от» в цене ремонта означает три разных вещи, и стоит спросить, какую именно.
Только работы или с материалами. «От 15 000 за метр» в объявлениях почти всегда про работы без материалов. Материалы добавят столько же или больше. Наши уровни считаются с материалами, поэтому цифра выше, но она конечная.
Какая квартира. Новостройка без отделки требует полного чернового цикла: стяжка, штукатурка, разводка электрики и воды. Вторичка с ровными стенами дешевле на треть, но там свои сюрпризы за старыми обоями.
Что в списке работ. Одна и та же «плитка» бывает укладкой по прямой без затирки, а бывает укладкой с запилами под 45°, полками из керамогранита и трапом в полу. Разница в цене за метр четырёхкратная, и по слову «плитка» её не увидеть.
Что показывает реальная смета
Мы опубликовали смету квартиры 30,87 м² в ЖК Чайные Холмы целиком: 139 позиций, 1 970 347 ₽ за работы, материалы заказчик покупал сам по дизайн-проекту. Это премиум-уровень в новостройке без отделки, и по этой смете видно, куда уходят деньги.
Четверть суммы забрала плитка и керамогранит: 51 м² с запилами под 45°, полками и душевым трапом. Пятую часть шпаклёвка и шлифовка стен под покраску с фрезеровкой примыканий под скрытые двери. Электрика на 44 точки со своим щитом, тёплым полом и подсветкой дала 14%, сантехника с переделкой стояка 13%. Штукатурка по маякам, стяжка, кондиционирование и всё остальное поделили оставшуюся четверть.
Выводов из этой сметы два. Первый: в премиуме больше половины денег уходит на финишные работы, стены и плитку, а не на инженерию. Второй: там есть строки, которых в чужих сметах не бывает, и именно они потом всплывают доплатой. Затирка отдельно от укладки. Приёмка материалов заказчика на объекте. Повторное навешивание скрытой двери в конце ремонта. Опрессовка каждой системы водоснабжения перед закрытием стен. Мы считаем их заранее, чтобы итог в договоре совпадал с итогом в акте.
Что у моря стоит дороже, чем в средней полосе
Три позиции в Сочи не обсуждаются как опция, и они добавляют к смете даже в базовом уровне.
Гидроизоляция мокрых зон с заходом на стены. При круглогодичной влажности без неё грибок в углах санузла появляется за один сезон.
Вентиляция санузла и кухни. Естественной тяги в новостройках у моря почти всегда не хватает, ставится принудительная.
Материалы для влажного климата. Обычный ламинат у балконной двери вспучивается за зиму, обои отходят по швам. Поэтому в базовом уровне у нас влагостойкий ламинат, а не самый дешёвый.
Что в цену не входит
Дизайн-проект считается отдельно. Для базового уровня в типовой планировке он не нужен, хватает комплектации и плана размещения. Для премиума обязателен: без него каждое решение принимается на ходу, и каждое стоит денег.
Мебель, техника и текстиль в цену метра не входят ни у кого. Как и согласование перепланировки, если вы сносите или переносите стены.
Свои материалы приносить можно. Мы их принимаем и проверяем при получении, но дефекты, которые не были видны при приёмке, гарантией не покрываются.
Как считать бюджет
Возьмите площадь квартиры и умножьте на нижнюю границу выбранного уровня. Добавьте 10–15% на решения, которые вы примете уже в процессе: другую плитку, ещё одну розетку, нишу с подсветкой. Если квартира в новостройке без отделки, ничего не вычитайте. Если вторичка, вычитать тоже рано: что за обоями, покажет только демонтаж.
Дальше проверьте три вещи в любом предложении. Считается ли цена с материалами. Разбита ли она на этапы с приёмкой, чтобы платить за принятое, а не за обещанное. И есть ли гарантия на работы в договоре, а не на словах. У нас оплата идёт тремя частями, 50% при договоре, 40% после приёмки черновых работ и 10% при сдаче, гарантия на работы два года, срок для типовых квартир от 90 дней.
Вилки по уровням, состав работ и ответы на частые вопросы собраны на странице ремонта квартир. Десять сданных квартир и апартаментов с фотографиями и разбором задач лежат в портфолио. Если пришлёте площадь и адрес, скажем, в какой уровень укладывается ваш бюджет, до выезда на замер.