«Дом под ключ за 11 миллионов» и «дом под ключ за 11 миллионов» могут отличаться на треть цены. Разница в том, что каждый подрядчик вкладывает в слово «ключ». Разбираем на смете нашего сданного дома, что в неё вошло, что мы посчитали отдельно и почему так честнее для заказчика.
Три уровня готовности вместо одного «под ключ»
Мы делим стройку на три ступени, и у каждой своя цена за метр.
Коробка, 78–95 тыс. ₽/м². Фундамент по расчёту, несущие стены и перекрытия, кровля с водостоком, гильзы под будущие коммуникации. Дом стоит, но в нём нет ни окон, ни фасада.
Под черновую, 112–138 тыс. ₽/м². Всё из коробки плюс фасад в материале и оконное остекление. Дом закрыт от погоды, внутри голые стены. Это состояние, в котором чаще всего сдают дома в Сочи, называя его «под ключ».
Под ключ, 135–190 тыс. ₽/м². Стяжки, штукатурка, тёплый пол, инженерия в стенах, щит и котельная, вентиляция и кондиционирование, чистовая отделка по проекту, сантехника, свет, автоматика. Заезжать с чемоданом.
Разброс внутри последней вилки самый большой на всём проекте: 55 тысяч на метр. Столько может добавить или убрать выбор материалов отделки. Поэтому мы не называем одну цифру «под ключ», пока не видим проект отделки. Кто называет, тот либо считает по самым дешёвым материалам, либо оставляет себе запас на доплаты.
Что вошло в смету «Флагмана»
«Флагман», дом 105 м² в стиле хай-тек, сдан за 11 075 007 ₽. Смета опубликована с согласия заказчика по одиннадцати этапам, и на неё удобно смотреть, чтобы понять, из чего складывается цена дома у моря.
Изыскания, земляные работы и свайное основание вместе дали около 12% сметы. На ровном участке в средней полосе эти три строки были бы вдвое меньше. У нас в них сидят буронабивные сваи и подготовка основания под уклон.
Монолитный каркас, плита и каменные работы дали ещё около трети. Это сейсмика: в Сочи несущий каркас считается на 8–9 баллов, и экономить на нём нельзя.
Проёмы и тёплое остекление вышли в 1 244 400 ₽, 11% сметы. Отдельная строка, потому что панорамные окна в хай-теке стоят как хороший автомобиль, и заказчик должен видеть эту цифру, а не находить её внутри «фасадных работ».
Фасад в натуральном камне и архитектурная подсветка, плоская кровля, наружные сети и благоустройство закрыли остаток.
Полная смета с суммами по каждому этапу лежит на странице цен.
Что в смету не вошло и почему
Под этой сметой стоит одна строка: «Чистовая отделка и внутренняя инженерия в неё не входят». Это не мелкий шрифт, а решение, и вот его причины.
Отделку выбирает заказчик уже после того, как дом стоит. На этапе договора на коробку у большинства нет проекта интерьера. Есть картинки и общее «хочу светлое и современное». Считать по картинкам можно только с запасом в 30–40%, и этот запас заказчик оплатит, даже если потом выберет что-то проще.
Разброс по материалам слишком велик. Керамогранит бывает за 1 500 и за 15 000 ₽ за метр. Инженерная доска, паркет и кварцвинил отличаются в разы. Одна и та же квартира 31 м² у нас вышла в 63 800 ₽/м² только за работы, без материалов, потому что там скрытые двери, запилы керамогранита под 45° и теневой плинтус. В соседней квартире с обоями и ламинатом работы стоили бы вдвое меньше.
Отделка у моря идёт по своему графику. Стяжка набирает прочность неделями, а отдаёт влагу ещё дольше. При сочинской влажности нормативные сроки растягиваются. Если отделка сидит в одном договоре со стройкой, подрядчику выгодно её гнать, чтобы закрыть этап. Когда это отдельный договор с отдельным графиком, никто не кладёт паркет на сырую стяжку.
Что ещё считается отдельно у любого подрядчика
Есть позиции, которые не входят в цену метра ни у кого, и о них стоит спросить до подписания.
Земляные работы, подпорные стены и наружные сети. Их объём зависит от участка, а не от дома. На ровном участке с газом по границе это сотни тысяч. На склоне с уклоном 20° и без сетей это миллионы. Мы считаем их по геологии участка, до неё любая цифра будет предположением.
Изыскания и проект. Геология, топосъёмка, проект дома. У «Флагмана» изыскания вошли в смету отдельной первой строкой, 100 650 ₽. У части подрядчиков они считаются до договора и в смету не попадают.
Подключение к сетям. Плата за технологическое присоединение к электричеству, газу, воде идёт сетевым компаниям, а не строителю. Это не входит в смету ни у кого, но забывается чаще всего.
Мебель, техника, текстиль. То, что мы называем комплектацией. Даже в договоре «под ключ с отделкой» кухня и встроенные шкафы обычно отдельно.
Как сравнивать сметы разных подрядчиков
Две сметы можно сравнивать, только приведя их к одному уровню готовности. Порядок такой.
Сначала спросите у каждого, какой из трёх уровней он называет «под ключ». Ответ «дом, в который можно заезжать» ничего не значит, просите список работ.
Затем найдите в каждой смете три вещи: остекление, инженерию и фасад. Если какая-то из них не выделена отдельной строкой, спросите, где она сидит и сколько стоит. Чаще всего доплаты потом всплывают именно здесь.
Потом посмотрите, что написано под сметой мелким шрифтом. У нас там строка про отделку и инженерию. Если под чужой сметой ничего не написано, это не значит, что всё включено. Это значит, что вы ещё не спросили.
И последнее: попросите смету сданного дома, а не расчёт по вашему проекту. Расчёт под заказчика всегда оптимистичен. Смета сданного объекта показывает, на какие цифры подрядчик выходит в реальности.
Что это значит для вашего бюджета
Если у вас есть сумма на дом, отнимите от неё сначала участок и подключение к сетям. Затем заложите отделку и инженерию: для дома 100–120 м² в Сочи это от 3 до 6 миллионов в зависимости от уровня материалов. Остаток и есть бюджет на коробку с фасадом и окнами. Если он укладывается в вилку «под черновую», дом получается. Если нет, честнее уменьшить площадь, чем экономить на фундаменте.
Как формируется вилка по трём уровням и какие пять факторов её двигают, разобрано на странице цен. Про отделку у моря, почему её нельзя торопить и что здесь делают иначе, есть отдельная страница. Если хотите вилку по своему участку, пришлите координаты или кадастровый номер, вернёмся с расчётом по трём уровням и списком того, что в вашем случае придётся считать отдельно.