Семейная ипотека под 6% сейчас единственная программа, по которой дом в Сочи реально строят в кредит. Условия у неё жёстче, чем кажется по рекламе банков: лимит, обязательный подрядчик, эскроу, один кредит на семью. Разбираем по пунктам, кому дадут, сколько дадут и на чём срываются заявки.
Кому дают
Право на программу даёт ребёнок в возрасте до шести лет включительно. Это главное условие, и для Сочи оно единственное. Вторая ветка программы, для семей с двумя несовершеннолетними детьми старше шести, работает только в малых городах до 50 тысяч жителей. Сочи под неё не попадает.
Ещё два требования появились с 1 февраля 2026 года. Родители и ребёнок, дающий право на льготу, должны быть зарегистрированы в одном жилье. И на каждого ребёнка нужен СНИЛС: банк проверяет через него, не использовала ли семья льготу раньше.
К самому заёмщику требования стандартные: гражданство, официальный доход, возраст до 75 лет на дату последнего платежа.
Сколько дают
Ставка 6% на весь срок кредита. Лимит для Краснодарского края 6 млн ₽. Первоначальный взнос от 20%, и в него можно направить материнский капитал.
Дальше арифметика, которую стоит сделать до похода в банк. «Флагман» построен и сдан за 11 075 007 ₽. Взнос 20% от этой суммы это 2,2 млн. Льготный кредит закрывает 6 млн. Остаётся ещё около 2,9 млн, которые придётся найти: своими деньгами, продажей квартиры или вторым кредитом уже по рыночной ставке.
Платёж по шести миллионам под 6% на тридцать лет выходит около 36 тысяч в месяц, на двадцать лет около 43 тысяч. Это без страховок, точную сумму даст банк. Но порядок цифр такой: за дом площадью 105 м² вы платите ежемесячно примерно столько, сколько стоит аренда двухкомнатной квартиры в Сочи.
Один кредит на семью
До февраля 2026 года каждый из супругов мог оформить свою семейную ипотеку. Теперь льготный кредит один на семью. Второй возможен только после полного погашения первого или если в семье родился ещё один ребёнок.
Практическое следствие: если вы уже брали семейную ипотеку на квартиру и она не закрыта, дом по этой программе не получится. Проверьте это первым, до того как считать смету и искать участок.
Почему без подрядчика не дадут
Самострой по семейной ипотеке не финансируется. Банку нужен договор подряда с организацией или ИП и расчёты через эскроу-счёт. Деньги лежат на счёте, подрядчик строит, а получает оплату после того, как дом сдан и зарегистрирован.
Для вас это защита: пока дом не зарегистрирован, деньги остаются вашими. Для подрядчика это обязанность строить на свои оборотные средства и ждать расчёта до конца. Не каждая компания к такому готова, поэтому первый вопрос подрядчику: работаете ли вы через эскроу. Если нет, программа с ним не сложится, какой бы ни была цена.
Отдельно банк смотрит на смету. Ему нужна разбивка по этапам, а не одна сумма. Мы публикуем смету построенного дома по одиннадцати этапам, и это ровно тот формат, который кредитный менеджер ждёт увидеть.
Требования к дому и участку
Дом не выше трёх этажей, для одной семьи. Участок с видом разрешённого использования под жилой дом: ИЖС или ЛПХ в населённом пункте. Садовый участок возможен не во всех банках.
В Сочи к этому добавляются ограничения, которых нет в средней полосе: охранные зоны, границы национального парка, водоохранные полосы. По документам участок может быть чистым, а строить на нём нельзя, и банк это выяснит на этапе оценки залога. Мы проверяем участок до покупки, и для ипотечной сделки это не лишняя услуга, а способ не потерять взнос на землю, под которую не дадут кредит.
Срок стройки прописан в договоре
Банк выдаёт кредит под договор с конкретным сроком. Дом должен быть построен и зарегистрирован в этот срок. Если стройка затянулась, банк вправе пересмотреть условия, и льготная ставка может уйти.
Отсюда два вывода. Срок в договоре подряда должен быть реалистичным с учётом участка: на склоне нулевой цикл занимает дольше, и это заложено в смету, а не всплывает по ходу. И подрядчик должен уметь сдавать в срок не на словах, а по сданным объектам.
Что может измениться
С осени обсуждаются поправки: ставка в зависимости от региона и числа детей, ограничение льготного периода. Пока это анонсы без опубликованных документов. Планировать стройку на слухах нельзя, но и тянуть с заявкой, если условия сейчас подходят, тоже не стоит: программы такого рода меняются в сторону ужесточения, а не наоборот.
Порядок действий
Проверить, что право на программу есть: ребёнок до шести лет, общая регистрация, нет действующей семейной ипотеки. Найти участок и проверить его до покупки. Выбрать подрядчика, который работает через эскроу, и получить от него смету по этапам. С этим пакетом идти в банк. После одобрения: договор подряда, эскроу, уведомление о строительстве, стройка, регистрация дома.
Частая ошибка: сначала идут в банк за одобрением, получают сумму, а потом обнаруживают, что участок не подходит под залог или подрядчик не работает с эскроу. Одобрение при этом сгорает. Считайте дом и проверяйте участок первыми, а в банк идите с готовым пакетом.
Как устроена ипотека на строительство в целом, чем она отличается от ипотеки на квартиру и как деньги доходят до стройки, мы разобрали в отдельной статье.