Квартира в новостройке без отделки это бетонная коробка со стояками и одной розеткой. До состояния «можно заезжать» она проходит шесть этапов, и порядок между ними менять нельзя: каждый следующий закрывает предыдущий навсегда. Разбираем порядок работ, что принимать на каждом этапе и где чаще всего приходится вскрывать уже сделанное.
Что вы получаете от застройщика
Стандартная сдача без отделки: монолитные стены и перекрытия, черновая стяжка или вообще плита, стояки водоснабжения и канализации с заглушками, вводной кабель с одной розеткой на всю квартиру, остекление и входная дверь. Иногда перегородки между комнатами, иногда нет.
В квартире 30,87 м² в ЖК Чайные Холмы, по которой мы опубликовали смету целиком, на входе был голый монолит, черновой пол, одна розетка и стояки. Всё остальное делалось с нуля, и это типичная картина для новостроек Сочи.
Этап 1. Проект и разметка
До первого мешка клея нужно знать, где будут стены, розетки, свет и сантехника. Для типовой планировки с базовой отделкой хватает плана размещения мебели и комплектации. Для перепланировки, скрытых дверей, подсветки и ниш нужен дизайн-проект: в Чайных Холмах это 35 листов.
На этом же этапе выясняется, что можно двигать, а что нет. Несущие стены и мокрые зоны переносить нельзя, стояк можно переделать в пределах квартиры, но это отдельная работа и отдельные деньги.
Что принимать: план с размерами, на котором видно каждую розетку и выключатель. Если плана нет, на этапе электрики начнутся решения на ходу, а каждое такое решение стоит денег.
Этап 2. Черновой: стены, штукатурка, стяжка
Кладка перегородок, штукатурка по маякам, стяжка пола. В Чайных Холмах это 80 м² штукатурки и перегородка из газоблока. По деньгам штукатурка и кладка дали 203 836 ₽, полы со стяжкой и теневым плинтусом 159 540 ₽.
Главное на этом этапе не скорость, а сушка. Стяжка набирает прочность неделями и ещё дольше отдаёт влагу. При сочинской влажности нормативные сроки растягиваются. Положите финишное покрытие на недосохшую стяжку, и через месяц получите вздутия и запах.
Что принимать: ровность стен правилом, горизонт стяжки уровнем, отсутствие пустот под стяжкой на простукивание. Фотографии перед закрытием.
Этап 3. Инженерия в стенах
Разводка электрики, воды, канализации, отопления, трассы кондиционеров, вентиляция. Это самый ответственный этап, потому что после отделки всё это закрыто навсегда.
В кейсе электрика дала 280 056 ₽: собственный щит, 44 точки, тёплый пол, подсветка. Сантехника 261 120 ₽ с переделкой стояка и инсталляцией. Кондиционирование и вентиляция 78 650 ₽.
Три вещи, которые у моря не обсуждаются как опция. Гидроизоляция мокрых зон с заходом на стены: при круглогодичной влажности без неё грибок в углах санузла появляется за сезон. Принудительная вентиляция санузла и кухни: естественной тяги в новостройках почти всегда не хватает. И опрессовка каждой системы водоснабжения перед закрытием стен: проверить давлением дешевле, чем потом вскрывать плитку.
Что принимать: акт опрессовки, фотосъёмка всех трасс с привязкой к стенам до штукатурки, проверка каждой розетки по плану. Фотографии трасс вам понадобятся через год, когда будете вешать полку.
Этап 4. Чистовая отделка
Плитка, шпаклёвка, покраска, потолки, напольные покрытия. Это самая дорогая часть: в Чайных Холмах плитка и керамогранит забрали 497 780 ₽, четверть всей сметы, шпаклёвка и шлифовка стен под покраску ещё 376 345 ₽.
Почему так дорого. В смете это не просто «уложить плитку»: 51 м² керамогранита с запилами под 45°, полками из того же материала, душевым трапом. Затирка посчитана отдельной строкой, а не спрятана в цену укладки. Под скрытые двери сделана фрезеровка примыканий. Эти работы либо есть в смете заранее, либо всплывают доплатой в процессе.
Что принимать: плоскость стен под боковым светом, швы плитки, стыки. Смотреть при включённом верхнем свете и фонарём вдоль стены: так видно всё, что не видно днём.
Этап 5. Установка оборудования
Сантехника, розетки и выключатели, светильники, двери, радиаторы. Этап короткий, но здесь появляется позиция, которой нет в чужих сметах: повторное навешивание скрытых дверей. Их ставят в коробку до отделки, снимают на время работ и вешают обратно в конце. Иначе двери царапают, и переделку оплачивает заказчик.
Что принимать: работу каждой точки, притвор дверей, отсутствие протечек под нагрузкой.
Этап 6. Сдача
Уборка, проверка по списку, передача документов: схемы разводки, паспорта на оборудование, гарантийные обязательства. На работы у нас гарантия два года с момента сдачи.
Сколько это занимает и как платить
Для студии, однокомнатной и двухкомнатной квартиры срок от 90 дней. Точная цифра попадает в договор после того, как утверждены проект, комплектация и объём работ.
Оплата у нас тремя частями. Половина при заключении договора: на неё закупаются материалы и запускается черновой этап. Ещё 40% после приёмки черновых работ. Последние 10% при сдаче. Смысл в том, что вы платите за принятое, а не за обещанное.
Главная ошибка заказчика в новостройке это торопить черновой этап, чтобы быстрее увидеть красивое. Все переделки, которые потом стоят дороже всего, рождаются именно там: невысохшая стяжка, непроверенная опрессовкой труба, забытая розетка за гипсокартоном.
Состав работ по уровням отделки, сроки и ответы на частые вопросы собраны на странице ремонта квартир. Как считается цена за метр и из чего складывается смета, разобрано в статье сколько стоит ремонт квартиры в Сочи. Десять сданных объектов с фотографиями лежат в портфолио.