Ипотеку на строительство дома дают не так, как на квартиру. Деньги приходят не сразу, залогом становится участок, а без договора с подрядчиком банк вообще не откроет сделку. Разбираем, как это устроено в 2026 году, на какой программе реально строят и что нужно подготовить до похода в банк.
Чем ипотека на стройку отличается от ипотеки на квартиру
Когда вы покупаете квартиру, банк отдаёт деньги продавцу и берёт квартиру в залог. Объект уже существует, его можно оценить и продать, если что-то пойдёт не так.
При стройке дома ещё нет. Банк кредитует то, чего пока не существует, и закрывает риск тремя способами. Залогом становится участок, а после регистрации к нему добавляется дом. Деньги выдаются не одной суммой, а под подтверждённые работы. И строить должна организация по договору подряда: за самострой банк платить не будет, потому что не может проверить, куда ушли деньги.
Отсюда главное, что стоит понять до заявки: ипотека на строительство начинается не с банка, а с подрядчика и сметы. Без них заявку не рассмотрят.
Как деньги доходят до стройки
С марта 2025 года в частном строительстве действует закон об эскроу. Смысл тот же, что при покупке новостройки: банк кладёт кредитные деньги на специальный счёт, подрядчик строит, а получает оплату после того, как дом сдан и зарегистрирован.
Для заказчика это защита: если подрядчик не достроил, деньги на счёте остаются вашими. Для подрядчика это требование строить на свои оборотные средства и ждать расчёта до конца. Не каждая компания к такому готова, и по этому признаку рынок сейчас делится на тех, кто работает с эскроу, и тех, кто нет.
Спросите об этом подрядчика первым вопросом. Если ответ «мы так не работаем», для льготной программы он не подойдёт.
Семейная ипотека под 6%: программа, на которой сейчас строят
Рыночные ставки в этом году такие, что кредит на дом стоимостью в десять миллионов без льготы берут единицы. Реально работает одна программа: семейная ипотека.
- Ставка 6% годовых на весь срок.
- Лимит для Краснодарского края 6 млн ₽. Всё, что дороже, добирается своими деньгами или рыночным кредитом.
- Первоначальный взнос от 20%. В счёт взноса можно направить материнский капитал.
- Обязательное условие договор подряда с организацией и расчёты через эскроу. Самострой не финансируется.
- Требования к дому не выше трёх этажей, для одной семьи.
Считаем на нашем примере. «Флагман» построен и сдан за 11 075 007 ₽. Шесть миллионов под 6% закрывают больше половины этой суммы. Остальное: собственные средства, продажа квартиры, второй кредит. Это уже задача, которую можно посчитать, а не абстрактное «дом за одиннадцать миллионов».
Что изменилось в 2026 году
С 1 февраля 2026 года льготный кредит стал один на семью. Раньше каждый из супругов мог оформить свой, теперь второй возможен только после погашения первого или при рождении ещё одного ребёнка. Если у вас в семье уже есть семейная ипотека на квартиру, на дом по той же программе рассчитывать не получится.
Обсуждаются и дальнейшие изменения: привязка ставки к региону и числу детей, ограничение льготного периода. Пока это анонсы без документов, и опираться на них при планировании стройки нельзя. Проверяйте условия на дату заявки, а не по статьям прошлого года.
Что банк потребует от подрядчика
Здесь чаще всего и застревают. Банк проверяет не только заёмщика, но и того, кто будет строить.
Договор подряда должен быть с юридическим лицом или ИП, с фиксированной ценой и сроком. Смета нужна подробная, по этапам, чтобы банк понимал, за что выдаёт каждый транш. Проект с планировкой и конструктивом. Срок строительства прописывается в договоре, и дом надо успеть зарегистрировать в этот срок, иначе банк вправе пересмотреть ставку.
Именно поэтому мы публикуем смету построенного дома целиком: одиннадцать этапов, по каждому своя цена. Это ровно тот формат, который спрашивает банк, и вы можете показать его кредитному менеджеру до того, как подписали с нами хоть что-то.
Что проверить в участке до заявки
Участок идёт в залог, и банк смотрит на него строже, чем покупатель. Вид разрешённого использования должен допускать жилой дом: ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта. Садовый участок тоже возможен, но не во всех банках. Обременения, аресты, споры о границах закрывают сделку сразу.
В Сочи добавляется своё: охранные зоны, границы нацпарка, водоохранные полосы, сервитуты под коммуникации. На бумаге участок может быть чистым, а строить на нём нельзя. Мы проверяем это до покупки, и в контексте ипотеки это не формальность, а способ не потерять первоначальный взнос на участке, под который банк не даст кредит.
Порядок действий
Правильная последовательность выглядит так. Сначала участок и его проверка. Потом подрядчик, который работает с эскроу, и смета по этапам. С этим пакетом в банк за одобрением. После одобрения договор подряда, открытие эскроу, уведомление о строительстве, стройка. В конце регистрация дома, после которой подрядчик получает деньги со счёта.
Ошибка, которую делают чаще всего: идут в банк без подрядчика и сметы, получают отказ или предварительное одобрение на сумму, которая ни к чему не привязана, и только потом начинают считать дом. Считайте дом первым. Тогда и заявка в банк будет про конкретные цифры.
Стоит ли вообще строить в кредит
Аргумент, который слышно чаще всего: готовый дом можно купить сразу, а стройка в ипотеку это год ожидания плюс проценты. Мы разбирали это в статье «Купить готовый дом или построить». Коротко: готовый дом в Сочи сейчас стоит от 22 млн ₽, «Флагман» построен за 11. Разница в цене покрывает и год ожидания, и проценты по льготной ставке, и остаётся запас.
Кредит под 6% на дом, который обходится вдвое дешевле готового, это не долг, а способ купить время. Главное, чтобы смета была настоящей, а подрядчик работал по правилам, которые требует банк.