Апартаменты под посуточную сдачу ремонтируют не так, как квартиру для себя. Хозяин в них не живёт, гости меняются каждые несколько дней, а деньги начинают приходить только после первого заселения. Поэтому считают другое: как быстро объект выйдет в сдачу, сколько проживёт отделка и как фото смотрится в ленте рядом с соседними объявлениями. Разбираем на наших уровнях цен и на двух апартаментах в Марина Гарден.
Чем апартаменты под сдачу отличаются от квартиры для себя
Для себя человек выбирает то, что нравится ему. Для сдачи нужно то, что выдержит поток незнакомых людей и не подведёт на фото.
Отсюда три требования. Первое: скорость подготовки к заселению, потому что каждый месяц ремонта стоит упущенной аренды. Второе: износостойкая отделка. Третье: кадр из объявления. Гость выбирает по фотографии, и на ней апартаменты должны выделяться среди десятков похожих.
Всё остальное подчиняется этим трём пунктам. Даже вкус хозяина.
Сколько стоит ремонт по нашим уровням
Цену мы считаем за квадратный метр. Уровней три:
- Базовый, от 30 000 ₽/м². Натяжной потолок, ламинат, керамическая плитка, обои, пластиковые плинтуса.
- Комфорт, от 45 000 ₽/м². Кварцвинил, керамогранит, окраска стен, дюрополимерные плинтуса под покраску.
- Премиум, от 60 000 ₽/м². Потолки из ГКЛ, инженерная доска, декоративная штукатурка, двери и плинтуса скрытого монтажа.
Для апартаментов 22,6 м² это даёт по стартовым ценам 678 000 ₽ в базовом уровне, 1 017 000 ₽ в комфорте и 1 356 000 ₽ в премиуме. Для 40 м² выходит 1,2 млн, 1,8 млн и 2,4 млн. Это нижняя граница, а не смета конкретного объекта. Точную цифру считаем после замера и пишем в договор. Подробно о том, из чего складывается цена, рассказано на странице ремонта квартир.
Какой уровень брать под посуточную сдачу
Премиум под сдачу оправдан не всегда. Лепнина, скрытые двери и декоративная штукатурка красивы, но их дорого чинить после неаккуратного гостя.
Базовый уровень дешевле всего на входе, но у моря у него две слабые точки. Ламинат вспучивается у балконной двери, обои отходят по швам. В квартире для себя это заметят через сезон. В апартаментах, где балкон открывают десятки разных людей, быстрее.
Поэтому для сдачи чаще всего разумен комфорт. В нём кварцвинил вместо ламината, керамогранит и окрашенные стены вместо обоев. Покрашенную стену можно подкрасить между заездами, а кусок обоев так не заменишь.
Влажность у моря: три вещи не обсуждаются
В Сочи влажность держится круглый год. В санузле без вытяжки через сезон появляется грибок в углах. Для сдачи это хуже, чем для себя: чёрные швы видны гостю на фото в отзыве.
Поэтому три вещи мы делаем в любом уровне, даже в базовом. Гидроизоляцию мокрых зон с заходом на стены. Вентиляцию санузла и кухни. Материалы, рассчитанные на влажный климат.
Для масштаба посмотрите открытую смету квартиры 31 м². Там плитка и керамогранит заняли четверть всех работ, 497 780 ₽, а кондиционирование и вентиляция ещё 78 650 ₽. На мокрых зонах экономить не стоит, это самая дорогая переделка.
Ремонтопригодность важнее дорогого материала
Жильцы меняются часто, поверхности изнашиваются быстрее, чем в квартире, где живёт одна семья. Значит, вопрос не в том, насколько материал дорогой. Вопрос в том, можно ли быстро заменить один испорченный элемент, не переделывая всю стену или весь пол.
По этому принципу мы подбираем отделку для апартаментов. Фасад шкафа, доска пола, светильник должны меняться по одному. Пока идёт ремонт, апартаменты не сдаются.
Планировка 22 м²: спальное место, работа, хранение
На малой площади сложнее всего уместить всё нужное гостю. В апартаментах 22,6 м² и 22,9 м² в Марина Гарден мы планировали три зоны: полноценное спальное место, рабочую зону и хранение. Гость должен разложить чемодан и сесть за ноутбук, не перешагивая через вещи.
Ещё одни апартаменты, на 40 м², сейчас в работе. Все три объекта с фото и разбором задачи есть в портфолио.
Мебель, техника и дизайн-проект считаются отдельно
Апартаменты под сдачу мы делаем под ключ с меблировкой и комплектацией: отделка, инженерия, свет, мебель и техника. Но в цену за квадратный метр мебель и техника не входят. Их считаем отдельной строкой, чтобы вы видели, сколько стоит ремонт и сколько обстановка.
Дизайн-проект тоже отдельно и нужен не всегда. Для базового уровня в типовой планировке хватает комплектации и плана размещения. Если хотите нестандартные решения, без проекта ремонт превращается в череду решений на ходу, и каждое стоит денег.
Свои материалы принести можно. Мы их проверяем при получении, но скрытые дефекты таких материалов гарантия не покрывает.
Сроки, оплата и гарантия
Для студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир срок от 90 дней. Точный срок попадает в договор после того, как утверждены проект, комплектация и объём работ.
Платите тремя частями. Половина при подписании договора, на неё закупаются материалы. 40% после приёмки черновых работ: стены, штукатурка, разводка сантехники и электрики, стяжка. Последние 10% при сдаче.
Гарантия на работы два года с момента сдачи. Важная оговорка для сдачи: она не покрывает естественный износ, механические повреждения и последствия неправильной эксплуатации. То, что сломал гость, чинит хозяин. Поэтому ремонтопригодность из раздела выше и экономит деньги.
Пришлите площадь и адрес апартаментов через форму на странице ремонта. Скажем, в какой уровень укладывается бюджет, ещё до выезда на замер.