Проверить строительную компанию в Сочи можно за вечер и бесплатно: по открытым реестрам, по договору и по тому, что подрядчик готов показать до подписи. Пять минут уходит на налоговую и суды, час на договор и смету, ещё час на поездку на сданный объект. Ниже порядок, в котором это удобно делать, и что в каждом пункте должно насторожить.
С кем вы подписываете договор
Начните с юридического лица. Название из договора, ИНН и ОГРН ищутся в выписке из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, она бесплатная. Смотрите дату регистрации, вид деятельности и адрес. Компания, зарегистрированная месяц назад, ещё не повод отказываться, но тогда вопрос о сданных объектах становится главным: кто их строил и под каким именем.
Если договор предлагают подписать с ИП или с физическим лицом, а на сайте и в переписке фигурирует компания, это повод спросить, почему так. Ответственность по договору несёт тот, кто его подписал.
Суды и долги
Картотека арбитражных дел показывает споры компании с заказчиками и поставщиками. Один-два спора у строителя за несколько лет бывают у всех. Насторожить должны серии однотипных исков от частных заказчиков о возврате аванса и иски от поставщиков о неоплате материалов: так выглядит компания, которая финансирует один объект деньгами со следующего.
Банк данных исполнительных производств судебных приставов покажет долги, которые уже взыскиваются. Крупные долги по налогам и зарплате у подрядчика, которому вы собираетесь отдать аванс, означают, что ваши деньги могут уйти на них.
Смета: что должно быть в ней до подписи
Нормальная смета разбита на этапы, и у каждого этапа своя цена. Изыскания, земляные работы, фундамент, коробка, кровля, окна, фасад, сети. Так её можно сверить с другим предложением строка в строку. Одна цифра «под ключ» без разбивки сравнению не поддаётся, и именно в ней потом находятся «непредвиденные» работы.
Отдельно спросите, что в смету не входит. На участке в Сочи это почти всегда земляные работы, подпорные стены и подключение к сетям: их объём задаёт рельеф и техусловия, а не проект дома. Подробно это разобрано в статье что входит в цену дома под ключ. Если подрядчик говорит, что «всё включено», попросите показать это строками.
Хороший признак, когда компания может показать смету уже сданного дома. Наша, например, опубликована целиком: дом 105 м², 11 075 007 ₽, одиннадцать этапов с суммами.
Договор: пять пунктов, которые читают первыми
Цена. Записана ли она твёрдой суммой или «ориентировочной», и как меняется. Нормальный ответ: только дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами.
Сроки. Есть ли в договоре дата окончания и сроки по этапам, и что будет за их срыв.
Порядок оплаты. Платить за весь дом вперёд нельзя. Рабочая схема: аванс на материалы этапа, остальное после приёмки этапа. У нас аванс не превышает стоимости материалов по этапу.
Приёмка. Как принимается этап, кто подписывает акт, что происходит, если вы нашли недостатки. На скрытые работы, то есть арматуру, сваи, гидроизоляцию, должны оформляться отдельные акты: после бетонирования их уже не проверить.
Гарантия. Какой срок и на что. Если в договоре гарантии нет, закон всё равно позволяет предъявить претензии по недостаткам здания в пределах пяти лет (статья 756 Гражданского кодекса), но спорить придётся дольше. Срок, записанный в договоре, лучше.
Объекты, которые можно увидеть
Фотографии с сайта ничего не доказывают: их легко взять чужие. Просите адрес сданного дома, на который можно приехать, и контакт заказчика, если он согласен говорить. Отказ показать хоть один объект в Сочи плохой знак. Наш «Флагман» можно приехать и посмотреть вживую, а в портфолио у каждого объекта есть съёмка до работ, а не только результат.
На объекте смотрите не на отделку, а на то, что под ней видно хуже: отмостку и водоотвод, примыкания кровли, трещины в цоколе. Для Сочи это главное, потому что ливни и уклон быстро показывают ошибки в основании.
Вопросы про Сочи, на которых всё видно
Три вопроса быстро отделяют подрядчика, который строил у моря, от того, кто приехал с типовым проектом.
Как вы считаете фундамент? Правильный ответ: по геологии участка, после бурения скважин. Если тип фундамента называют до изысканий, его выбрали по привычке.
Как дом рассчитан на сейсмику? Побережье лежит в зоне 8–9 баллов, и это меняет конструктив: антисейсмические пояса, связи, ограничения на большие проёмы без усиления. Подрядчик должен ответить конкретно, а не словами «всё по нормам».
Что вы делаете с водой? Дренаж за подпорной стеной, водоотвод с кровли и участка. Чаще всего подпорные стены трескаются и заваливаются именно из-за того, что за ними нет дренажа.
Если вы не в Сочи
Строить из другого города можно, если договор это поддерживает: фотоотчёт по каждому этапу, фото и видео с площадки, оплата только за принятый этап. Без этих пунктов контроль на расстоянии сводится к звонкам прорабу.
Короткий список
- Выписка из ЕГРЮЛ: компания та, что в договоре, и не однодневка.
- Картотека арбитражных дел и база приставов: нет серии исков от заказчиков и крупных долгов.
- Смета по этапам и список того, что в неё не входит.
- В договоре твёрдая цена, сроки по этапам, оплата за принятый этап, акты скрытых работ, гарантия.
- Хотя бы один сданный дом в Сочи, на который можно приехать.
- Конкретные ответы про геологию, сейсмику и воду.
Если участок ещё не куплен, проверку стоит начать с него: что смотреть в документах на землю мы разобрали отдельно. Посчитать дом по вашему участку можно за пару минут, ответим сметой по этапам.