Проект одноэтажного дома 105 м² с террасой и тремя спальнями

Одноэтажный дом на 105 квадратов: три спальни, два санузла, кухня-гостиная и отдельная зона хозяев. Всё на одном уровне, с прямым выходом из спален на участок.

Дом построен и сдан. На объект можно приехать и посмотреть, как он выглядит вживую, а не на визуализации.

Сколько он стоил на самом деле

11 075 007 ₽, или 105 476 ₽ за квадратный метр. Это смета сданного объекта, опубликованная с согласия заказчика, а не прикидка по аналогам.

В сумму не входят чистовая отделка и внутренняя инженерия. То есть дом получился с фундаментом, монолитным каркасом, фасадом, кровлей, окнами и наружными сетями, но без финишных покрытий внутри. Полный разбор по одиннадцати этапам лежит на странице цен.

Почти треть сметы уходит в землю

Первые четыре этапа (изыскания, земляные работы, свайное основание и монолитная плита с ростверком) дали 3 271 949 ₽ из 11 075 007. Это 29,5% ещё до того, как появятся стены. Разобрали каждую из этих строк отдельно: за что платят в нулевом цикле на склоне.

На ровном участке доля нулевого цикла была бы заметно меньше. Здесь на неё работают сразу две вещи: перепад высот и сейсмичность побережья 8–9 баллов по картам ОСР. Подробнее про то, что именно делает склон с бюджетом, написано на странице о домах на склоне.

Почему монолит, а не газобетон

Побережье лежит в зоне 8–9 баллов, и это не поправочный коэффициент, а исходное условие расчёта. Монолитный каркас с плитой на буронабивных сваях работает как единая жёсткая коробка: при подвижках грунта дом ведёт себя предсказуемо.

Газобетон с армопоясами тоже проходит по нормам и стоит дешевле, но на склоне с перепадом он требует более сложного основания, и разница в цене съедается обратно.

Почему один этаж

Лестница съедает около шести квадратов полезной площади на каждом этаже и делит дом на «наверху» и «внизу». В доме на 105 метров это заметно.

Одноэтажная планировка удобнее семьям с детьми и старшему поколению: спальни выходят прямо на участок, ночью никто не ходит по лестнице. Минус тоже есть: одноэтажный дом занимает больше пятна застройки, и на тесном участке он может не встать.

Что значит «проект повторяется»

Дом уже прошёл полный цикл: проект, изыскания, стройка, сдача. Все узлы отработаны, подрядчики по этапам известны, объёмы посчитаны по факту, а не по нормативу.

Для следующего заказчика это означает предсказуемость: смета опирается на реальные цифры этого объекта, а срок берётся из реального графика, а не из оптимистичного плана.

Что придётся считать отдельно

Каждый участок свой, и три вещи в готовую цифру уложить нельзя:

• Подготовка участка и подпорные стены. Зависят от перепада высот и результатов геологии.
• Чистовая отделка и внутренняя инженерия. Разброс по материалам здесь самый большой на всём проекте.
• Подключение к сетям. Сроки и стоимость определяют технические условия сетевых организаций.

Всё остальное (конструктив, фасад, кровля, остекление) повторяется от объекта к объекту с понятной точностью.