Аналитика инвестиционного проекта: себестоимость и доходность

Строительство под инвестицию отличается от строительства для себя одним: здесь всё решают цифры, а не вкус. Дом, который нравится, и дом, который приносит доход, совпадают далеко не всегда.

Анализ участка под задачу

Один и тот же участок может быть отличным под собственный дом и убыточным под доходный объект. Значение имеют не только цена и вид, но и то, что на нём разрешено построить, сколько будет стоить подготовка склона, есть ли коммуникации, как далеко до моря и подъёмников, какой сезон у локации.

Себестоимость

Полная, а не по строительству. Земля, изыскания, проект, подготовка участка, подпорные конструкции, дом, коммуникации, благоустройство, отделка, комплектация, налоги, стоимость денег во времени. На склоне подготовка и удержание грунта дают заметную долю, которую часто забывают заложить.

Прогноз стоимости и доходности

Два сценария использования: продажа готового объекта или сдача в аренду. У каждого своя модель. Для аренды считается загрузка по сезонам, ставка, операционные расходы, амортизация. Для продажи считаем срок экспозиции и его влияние на итоговую доходность.

Модель строится с диапазонами, а не одной цифрой. Прогноз, состоящий из одного числа, всегда неверен: вопрос только в том, насколько.

Сценарии

Пессимистичный, базовый, оптимистичный. Плюс проверка чувствительности: что происходит с окупаемостью, если стройка затянется на полгода, если загрузка окажется ниже на пятнадцать процентов, если стоимость материалов вырастет.

Такой расчёт иногда заканчивается выводом «не стоит». Мы это говорим, потому что отговорить от плохой сделки дешевле, чем достраивать объект, который не окупается.